временное пользование, расчёт убытков и их размер, порядок возме- щения убытков. 5. Соглашение является основанием для возмещения убытков.

Считаем убытки по-новому

МОСКВА, 12 февраля. /ТАСС/. Министерство экономического развития РФ разработало и вынесло на обсуждение положение о возмещении убытков правообладателям недвижимости. Соответствующий документ размещен на федеральном портале нормативных правовых актов.

В документе прописан порядок определения и возмещения убытков, условия выкупа недвижимости. Речь идет о случаях, когда ограничиваются права пользования недвижимостью или земельными участками, ухудшилось качество земли, а также если органы власти или местного самоуправления изменили целевое название земельного участка.

Например, на компенсацию можно рассчитывать, если рыночная стоимость недвижимости уменьшилась, права на пользование недвижимостью были ограничены, и поэтому соответствующий договор пришлось расторгнуть. Кроме того, пользователь помещения имеет право на компенсацию, если ему пришлось вынужденно изменить место проживания. В этом случае возмещение должно быть выплачено за аренду, переезд, поиск нового жилья для его покупки и оформления прав на него. Если речь идет об ухудшении качества земель, то убытки могут быть также вызваны необходимостью консервации земельного участка или "невозможностью полного восстановления полезных свойств земель путем их рекультивации".

Размер убытков будет определяться на основе бухгалтерской отчетности, экспертиз, сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. Кроме того, для определения компенсации могут быть привлечены оценщики. "Размер убытков определяется путем сложения размера реального ущерба и размера упущенной выгоды, которые несут правообладатели недвижимости", — говорится в документе. При этом отдельно прописывается расчет стоимости поврежденных лесных сельскохозяйственных насаждений.

На компенсацию могут рассчитывать как собственники земельных участков и недвижимости, так и арендаторы, и "обладатели иных прав на недвижимость". Убытки могут возместить деньгами и (или) недвижимостью, добавляется в положении.

Публичное обсуждение документа продлится до 28 февраля. В сводном отчете добавляется, что новые правила нужны из-за "невозможности применения действующего нормативного правового акта, регулирующего отношения, связанные с возмещением убытков правообладателям недвижимости". На сегодня возмещение убытков владельцам недвижимости регулируется постановлением правительства РФ от 7 мая 2003 года.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как узнать стоимость запчастей по ОСАГО.

возмещение убытков из прибыли. Кроме того, рассматривается воздействие на расчет размера убытков фактора недобросовестности.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Прямое возмещение убытков ОСАГО 2018, УТС, ПВУ

Взыскание упущенной выгоды: изменения в законодательстве и судебная практика

Комментарий к Определению ВС РФ от 13.12.2018 по делу № 305-ЭС18-10125.

Последствия выполнения подрядных работ (в том числе строительных) с недостатками предусмотрены положениями ст. 723 ГК РФ. Так, из ч. 1 названной статьи следует, что стороны договора подряда вправе установить в договоре меры воздействия на подрядчика, выполнившего свои обязательства некачественно.

По общему правилу в случае выполнения подрядчиком работы с недостатками заказчик вправе, если иное не закреплено в законе или договоре, по своему выбору потребовать от подрядчика:

  • либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • либо соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
  • либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Согласно ч. 3 этой же статьи, если недостатки результата работ существенны или неустранимы, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Исходя из указанных положений ст. 723 ГК РФ заказчик наделен правом самостоятельно (своими силами или с привлечением третьих лиц) устранить недостатки и потребовать от подрядчика возмещения своих расходов (убытков), когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 №51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

В свою очередь, в ст. 393 ГК РФ зафиксирована обязанность должника (в нашем случае – подрядчика) возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются по правилам, закрепленным в ст. 15 ГК РФ. В соответствии с данной статьей заказчик, право которого нарушено, может требовать от подрядчика полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Убытки – это расходы, которые лицо (чьи права нарушены) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были нарушены (упущенная выгода).

По смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ мера ответственности в форме возмещения убытков (расходов) подлежит применению при условии представления заказчиком доказательств, свидетельствующих о нарушении подрядчиком принятых обязательств, при наличии причинной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также подтверждающих размер убытков.

Иначе говоря, заказчик, требующий возмещения убытков (расходов), должен доказать:

  • противоправность поведения подрядчика;
  • наличие и размер понесенных им убытков (расходов);
  • причинную связь между противоправностью поведения подрядчика и наступившими убытками.

Отсутствие хотя бы одного условия исключает возможность взыскания убытков.

Итак, гражданское законодательство исходит из принципа полного возмещения убытков, если законом или договором не установлено их ограничение. Но предусматривает ли этот принцип включение суммы НДС в расчет убытков? Поясним ситуацию на условном примере.

Представим, что заказчик, являющийся плательщиком НДС, для устранения недостатков результата подрядных работ привлек третье лицо. Стоимость принятых и оплаченных заказчиком таких работ составила 840 тыс. руб. (в том числе НДС (20%) – 140 тыс. руб.). Косвенный налог в размере 140 тыс. руб. заказчик вправе заявить к вычету. Напомним: реализация данного права возможна при соблюдении условий, закрепленных в п. 6 ст. 171 и п. 1, 5 ст. 172 НК РФ (то есть при условии принятия заказчиком к учету работ по капитальному строительству и наличия счета-фактуры, факт оплаты в данном случае значения не имеет). Какую сумму заказчик должен включить в расчет убытков – 700 (без НДС) или 840 (с учетом налога) тыс. руб. – для истребования их с подрядчика? Относится ли сумма НДС к расходам в гражданско-правовом смысле для целей применения ст. 15 ГК РФ?

Отметим: в правоприменительной практике можно встретить судебные решения, в которых арбитры указывают на отсутствие в действующем законодательстве каких‑либо ограничений на включение суммы НДС в расчет убытков и, соответственно, признают правомерным расчет убытков с включением в него суммы НДС (см., например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 № 09АП-40653/2018 по делу № А40-7651/18). (Кстати, данный аргумент был приведен кассационной инстанцией в споре по делу № А40-52603/2017, которое впоследствии стало предметом рассмотрения Судебной коллегией Верховного Суда в Определении от 13.12.2018 №305‑ЭС18-10125. При этом арбитры АС МО не указали, на основании каких норм права пришли к такому выводу.) Но тут есть существенный нюанс: в подобных решениях рассматриваются споры о размере возмещаемых убытков, возникших в результате утраты имущества (товаров, грузов), то есть в ситуациях, когда НДС являлся частью стоимости имущества, которое не может быть принято к учету налогоплательщиком. Соответственно, в таких ситуациях для включения в расчет убытков сумм НДС в качестве некомпенсируемых потерь потерпевшее лицо должно доказать, что предъявленные ему суммы НДС не были и не могут быть приняты к вычету (см. Постановление АС ЗСО от 08.10.2018 № Ф04-3681/2018 по делу № А75-17651/2017).

Ситуация с работами по капитальному строительству иная: чтобы требовать возмещения убытков от подрядчика, заказчик должен сначала принять к учету работы по устранению недостатков, исполненные третьим лицом. И в таком случае реализация права на вычет НДС, предъявленного третьим лицом, целиком и полностью зависит от действий заказчика. При этом наличие у заказчика права на вычет косвенного налога (а не результат реализации данного права заказчиком или попытка его реализации) согласно правовой позиции Президиума ВАС, изложенной в Постановлении от 23.07.2013 №2852/13 по делу № А56-4550/2012, является основанием для исключения сумм НДС из расчета убытков.

Президиум ВАС указал: предусмотренные ст. 15 ГК РФ принципы полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения. Вместе с тем по общему правилу исключается и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда. В частности, не могут быть включены в состав убытков расходы, хотя и понесенные потерпевшим в результате правонарушения, но компенсируемые ему в полном объеме за счет иных источников. В противном случае создавались бы основания для неоднократного получения потерпевшим одних и тех же сумм возмещения (в частности, сумм косвенного налога).

Бремя доказывания наличия убытков и их состава возлагается на потерпевшее лицо, обращающееся за защитой своего права. Потерпевшее лицо должно доказать, что предъявленные ему суммы НДС не были и не могут быть им приняты к вычету, то есть представляют собой его некомпенсируемые потери (убытки).

Таким образом, наличие права на вычет сумм НДС, установленного ст. 171 и 172 НК РФ, исключает уменьшение имущественной сферы лица, которому был причинен ущерб, и, соответственно, в данном случае исключает применение ст. 15 ГК РФ. Лицо, имеющее право на вычет:

  • должно знать о его наличии;
  • обязано соблюсти все требования законодательства для его получения;
  • не может перелагать риск неполучения соответствующих сумм на своего контрагента (поскольку для последнего эти суммы фактически являются дополнительной публично-правовой санкцией за нарушение частноправового обязательства).

Судебная коллегия Верховного Суда в Определении №305‑ЭС18-10125 подтвердила правомерность позиции Президиума ВАС. Высшие арбитры подчеркнули: определяя размер убытков исходя из рыночной стоимости нефтепродуктов без исключения из нее суммы НДС, истец не представил доказательств того, что в случае приобретения данных товаров налог не подлежал бы вычету, равно как не представил доказательства корректировки ранее принятых к вычету сумм налога по сырью и стоимости услуг переработки, относящихся к утраченным продуктам переработки.

Поводом для данного спора стали следующие обстоятельства. Исполнитель нарушил принятые на себя обязательства по заключенному договору переработки сырья. В связи с этим заказчик, утратив из‑за действий исполнителя возможность реализации нефтепродуктов, переработанных из принадлежащего ему сырья, приобрел нефтепродукты у третьего лица и потребовал от исполнителя возмещения реального ущерба в размере расходов, необходимых для их приобретения, включая НДС.

По сути, обозначенные обстоятельства, ставшие предметом судебного спора в Определении ВС РФ №305‑ЭС18-10125, конечно же, не имеют ничего общего с капстроительством. Но их объединяет наличие у потерпевшего лица (заказчика) возможности для реализации законного права на вычет НДС. Следовательно, в этом смысле изложенная в Определении №305‑ЭС18-10125 позиция Судебной коллегии Верховного Суда (как впрочем, и позиция Президиума ВАС из Постановления №2852/13) является универсальной (в том случае, если стороны договора обратятся в суд за судебной защитой).

Строительство: акты и комментарии для бухгалтера, №2, 2019 год
Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование по возмещению убытков, принимая во внимание цены, существующие.

Как рассчитать убытки

Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков

13 апреля 2016

В связи с реализацией крупномасштабных инфраструктурных и девелоперских государственно значимых проектов изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит все чаще. Одним из последних крупнейших проектов можно назвать строительство Олимпийских объектов в Сочи, которое потребовало массового изъятия земель. Организация предстоящего Чемпионата мира по футболу также влечет изъятие земельных участков у собственников. Государством предусмотрен механизм выплаты компенсаций владельцам земельных участков, подлежащих изъятию (ст. 306 ГК РФ). Оценка размера такой компенсации называется оценкой для целей возмещения убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена – справедливая компенсация

Размер выплаты, компенсирующей убытки собственника изымаемого участка, называется выкупной ценой. Предполагается, что размер компенсации должен, с одной стороны, покрывать убытки владельца земли, с другой стороны, беречь средства бюджетов от чрезмерных трат. Задача оценки в этом случае – определить некую компромиссную стоимость, которая устраивала бы обе стороны.

Выкупная цена земельного участка включает:

1. рыночную стоимость ЗУ и расположенных на нем объектов недвижимости;

2. понесенные собственником убытки (фактические и будущие), включая упущенную выгоду, возникшие в связи с:

  • изъятием или временным занятием его земельного участка;
  • ограничением его прав;
  • ухудшением качества земель.

Если с расчетом рыночной стоимости проблем обычно не возникает, то расчет убытков, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, часто вызывает трудности. Следует отметить, что расчет такого рода убытков не однозначно описывается действующим законодательством в сфере оценочной деятельности. В действующих законах (ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», «Федеральные стандарты оценки» — ФСО) понятие убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) встречается только в ФСО-7 «Оценка недвижимости», который относит убытки к иным расчетным величинам. Именно поэтому корректность включения в отчет об оценке расчета убытков вызывает определенные сомнения. Тем не менее, оценщики могут включать расчет убытков в отчет об оценке для целей изъятия или оформлять два итоговых документа:

  • отчет об оценке;
  • заключение о величине убытков, причиненных изъятием земельного участка.

Последние изменения в законодательстве

Нельзя сказать, что законодательство в сфере изъятия земель для государственных или муниципальных нужд активно изменяется. Из последних изменений — ФЗ №499 (вступил в силу 1го апреля 2015 года), который внес изменения Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты. В частности, Земельный кодекс был дополнен отдельной главой, регламентирующей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Согласно новой редакции, в размер компенсации при изъятии включаются:

  • рыночная стоимость ЗУ;
  • убытки, вызванные изъятием земли;
  • рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, если они изымаются вместе с земельным участком.

Последний пункт, по сути, конкретизировал требования к содержанию отчета об оценке убытков, связанных с изъятием для государственных или муниципальных нужд. Разумеется, оценщики и раньше оценивали стоимость недвижимого имущества, которого собственник лишался в результате изъятия, однако теперь требование к оценке такого имущества закреплено законодательно.

Виды убытков и их расчет

Обычно убытки подразделяются на:

  • реальный ущерб;
  • упущенную выгоду.

Реальный ущерб включает утрату и повреждение имущества, а также все расходы (фактические и будущие), которые понес или понесет собственник земельного участка.

Типичные виды убытков:

  • убытки, связанные с перебазированием (затраты на демонтаж и вывоз оборудования и другого движимого имущества);
  • убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости;
  • убытки, связанные с услугами профессиональных участников рынка недвижимости (риэлторов);
  • убытки, связанные с рекультивацией земель;
  • убытки, связанные с утратой многолетних зеленых насаждений.

Упущенная выгода – неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при условии, что изъятие не было бы совершено. Если участок использовался в коммерческих целях, упущенная выгода будет иметь существенное значение.

Существенной сложностью обычно является доказывание наличия убытков в виде упущенной выгоды. Доказывание величины упущенной выгоды может осуществляться на основании документов бухгалтерского учета хозяйственной деятельности организации.

Важно отметить, что неполученный доход рассчитывается на срок, необходимый для восстановления нарушенного производства. При расчете упущенной выгоды величина дохода, который собственник получил бы без изъятия ЗУ (если бы его права не были нарушены), уменьшается на величину предполагаемого дохода, который собственник может получить при условии изъятия ЗУ (при нарушении прав).

Этапы расчета упущенной выгоды:

1. Определение размера денежных потоков, которые собственник получил бы, если бы его ЗУ не был изъят.

2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности физического лица

3. Анализ влияния на бизнес изымаемого имущества

4. Определение периода восстановления нарушенного производства

5. Определение прогнозного потока выручки

6. Определение прогнозного потока расходов (переменных и постоянных)

7. Расчет денежного потока

8. Определение ставки дисконтирования, дисконтирование денежных потоков

Пример. Расчет упущенной выгоды

Скачать пример расчета упущенной выгоды (568,43kb)

Есть вопрос по теме оценки при изъятии земельных участков? Задайте вопрос эксперту.

возмещение убытков считается хозяйственно-правовой санкцией Хотя ориентир, как правило, при расчете убытков делается именно на продажную​.