А между тем договора купли-продажи имущественных прав на квартиры в в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру инвестор не ) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав​.

Законодательная база Российской Федерации

Добрый день!

Для начала попросите актуальную выписку из ЕГРН. Это и есть правоустанавливающий документ, о котором пишут коллеги. Чем ближе она к сегодняшнему дню, тем лучше. В идеале заказывать выписку на дату сделки. Вы и сами можете ее заказать, зная адрес объекта недвижимости. Это можно сделать в МФЦ, в электронном виде на сайте Росреестра.

Что смотреть в ЕГРН? Кто является собственником, точный адрес и характеристики (площадь, жилое/нежилое, этаж) объекта недвижимости, вид собственности (долевая, общая совместная, единоличная), документ-основание (договор купли-продажи, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство о др.), ограничения и обременения (например, залог в пользу банка — ипотека).

Выписка из ЕГРН подтверждает факт регистрации права собственности – кто собственник этого объекта недвижимости.

Для того, чтобы убедиться в законности приобретения права собственности, необходимо запросить документ-основание. Подробно о том, что следует проверить в этих документах, мы рассказываем в нашей инструкции “Проверка юридической чистоты недвижимости”. Это и есть основные документы, которые подтверждают законность владения недвижимостью определенным лицом. И это даже более важно, чем просто знать, кто собственник.

Надеемся, были полезны.

Желаем Вам удачи!

Планирую приобретать квартиру, в настоящий момент права собственности не оформлено (новый дом), свидетельство продавец планирует оформить.

Приобретение права собственности через суд в Украине

Собственность на квартиру нельзя приобрести через суд. Фото: Википедия

В Большой Палате Верховного Суда постановили, что иски о признании права собственности на квартиры в новостройках не могут быть удовлетворены, так как заявляются формально, но направлены на приобретение права собственности, которое регулируется отдельными нормами. 

Соответствующий вывод содержится в постановлении от 18 декабря 2019 по делу № 522/1029/18, передает Юрлига.

Разъяснено, что моментом возникновения имущественных прав, а именно субъективных прав участников правоотношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, является момент приобретения права собственности (возникает со дня государственной регистрации, а не в момент фактической передаваемости имущества или в любой другой момент, определенный соглашением сторон).

Истица не приобрела право собственности на спорные квартиры в установленном законом и договором порядке (отсутствуют правопорождающие факты: документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию завершенного строительством объекта; технический паспорт на объект недвижимого имущества; документ, подтверждающий присвоение объекту адреса; акт приема-передачи объекта строительства и новосозданного имущества. Поэтому требования о признании ее собственницей квартиры не основываются на законе.

Кроме того, имеет место предъявление исков о признании права собственности на новосозданное или реконструированное недвижимое имущество, чтобы упростить или избежать установленный законодательством достаточно длительный во времени и финансово затратной процедуры оформления прав на это имущество.

Большая Палата поддержала выводы первой инстанции о беспочвенности исковых требований, поскольку истица не является и не была собственницей квартир, на которые просит признать право собственности, а также не предоставила доказательств владения имущественных прав на эти квартиры.

Собственник имущества вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения своим имуществом (негаторный иск). Вместе с тем виндикационный и негаторный иски взаимоисключительны. Нельзя одновременно предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (поскольку виндикация — это иск невладеющего собственника об истребовании имущества от невладеющего собственника) и об устранении препятствий в осуществлении права пользования и распоряжения своим имуществом (поскольку негаторный иск — это иск о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения).

При этом одно из условий применения как виндикационного, так и негаторного иска — отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений, поскольку в таком случае осуществляется защита нарушенного права собственности с помощью обязательственно-правовых способов.

Ранее сообщалось, что Зеленский подписал закон об упрощении аренды госимущества в Украине.

Также мы писали, что суд запретил отбирать имущество у последних добросовестных покупателей.

Подпишитесь на телеграм-канал Политика Страны, чтобы получать ясную, понятную и быструю аналитику по политическим событиям в Украине.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Когда и почему прекращается право собственности на имущество

Продолжительность:

Право собственности нерушимо

25.Основания приобретения права собственности.

Статья 218. Основания приобретения права собственности

 1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Право собственностипринадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии определенного юридического факта, а иногда и их совокупности.

Эти юридические факты называютсяоснованиями возникновения права собственности. В качестве таких фактов могут выступать как действия (например, изготовление вещи), так и события (например, истечение срока приобретательской давности). Со времен римского права все основания возникновения права собственности принято подразделять на первоначальные и производные.

Кпервоначальным основаниям приобретения права собственностиотносятся случаи, когда право собственности на имущество возникает (приобретается) самостоятельно впервые либо независимо от прав на данную вещь предшествующего собственника. При первоначальном способе право собственности возникает на объекты, которые еще не составляли чьей-либо собственности, либо на объекты, которые хотя и составляли собственность другого лица, но поступают в полное распоряжение нового приобретателя независимо от прав предшествующего собственника.

Кпроизводным основаниям приобретения права собственностиотносятся случаи возникновения права собственности у приобретателя, основанные на праве предшествующего собственника. Право приобретателя имущества зависит от прав предыдущего собственника.

Деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные в действующем законодательстве не получило непосредственного закрепления. Однако его можно осуществить путем научного толкования норм права.

Кпервоначальным основаниям приобретения права собственностиотносятся:

·Приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь(п. 1 ст. 218 ГК РФ). Это основной способ, при котором право собственности приобретается впервые. Собственником вещи, изготовленной для себя, становится само лицо, создавшее вещь. Обязательным условием приобретения права собственности является соблюдение закона и иных правовых актов при изготовлении. Так, например, будет признано незаконным изготовление оружия, наркотиков или лицензируемых товаров неправомочным лицом.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

·Приобретение права собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов.По указанию п. 1 ст. 220 ГК РФ, собственником в этом случае становится владелец материалов, который должен возместить переработчику стоимость переработки (оплатить выполненные по договору подряда работы).

Как исключение, собственником изготовленной вещи может быть признан переработчик (п. 1 ст. 220 ГК РФ) при совокупности следующих условий:

oпереработка имела добросовестный характер, т.е. лицо не знало и не должно было знать о том, что работает с чужим материалом;

oпереработка осуществлялась для себя, для личных нужд переработчика;

oстоимость переработки существенно превышает стоимость материалов.

При этом переработчик обязан возместить собственнику материалов их стоимость.

·Обращение в собственность общедоступных вещей(ст. 221 ГК РФ). Гражданский кодекс содержит приблизительный перечень общедоступных вещей (ягоды, рыба, животные и др.), сбор которых может проводиться в лесах, водоемах или на другой территории. Сбор должен осуществляться в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем. Существует ряд нормативных актов, регулирующих правила сбора тех или иных природных ресурсов (Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ, Закон РФ «О недрах» в ред. 3 марта 1995 г., и др.).

·Приобретение права собственности на бесхозяйное имущество(ст. 225, 226 ГК РФ).Бесхозяйнойявляется вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался. Порядок приобретения права собственности зависит как от правового режима вещи (движимое имущество или недвижимость), так и от ее стоимости.

Бесхозяйныенедвижимые вещипринимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Право собственности надвижимые вещи, стоимость которых явно ниже 5 МРОТ, а также на брошенные лом металлов, бракованную продукцию и другие отходы, может приобрести собственник, владелец или пользователь участка, на котором обнаружено такое имущество. Для обращения в собственность достаточно приступить к использованию или совершить иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность. Если стоимость вещи явно больше 5 МРОТ либо приобрести ее в собственность желает лицо, не являющееся собственником, владельцем, пользователем участка, на котором она была найдена, право собственности на вещь приобретается путем обращения в суд для признания вещи бесхозяйной.

·Приобретение права собственности на самовольную постройку(ст. 222 ГК РФ).Самовольной постройкойявляется жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за застройщиком при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

·Приобретение права собственности лицом, не являющимся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющим имуществом в течение определенного времени (приобретательная давность).Порядок приобретения права собственности на имущество по этому основанию регулируется ст. 234 ГК РФ. В этом случае граждане или юридические лица могут приобрести право собственности при совокупности нескольких условий:

·владение имуществом как своим собственным;

·добросовестность владения;

·открытость владения;

·непрерывность владения;

·срок владения для движимого имущества должен быть не менее 5 лет, для недвижимости — 15 лет.

·Находка(ст. 227—229 ГК РФ). В отличие отбесхозяйной вещи, от которой собственник отказался по своей воле,находка— это вещь, выбывшая из владения помимо воли собственника и найденная третьим лицом. У лица, нашедшего вещь, возникает обязанность незамедлительно известить об этом (п. 1, 2 ст. 227 ГК РФ):

·собственника или лицо, потерявшее вещь, либо каких-нибудь других лиц, имеющих право получить ее — если они известны нашедшему;

·лицо, представляющее владельца помещения или средства транспорта (администрацию организации, водителя) — если вещь найдена в помещении или на транспорте;

·милицию или орган местного самоуправления — если лицо, имеющее право требовать возвращения вещи неизвестно.

Находка может храниться как у нашедшего, так и милицией, органами местного самоуправления либо указанными им лицами. Если в течение 6 месяцев управомоченное лицо не заявило о своих правах на вещь, собственником становится нашедший вещь; если он откажется от ее приобретения, находка поступает в муниципальную собственность.

Если же в течение 6 месяцев обнаружился собственник утраченной вещи, он забирает ее, но при этом обязан:

·возместить нашедшему расходы по хранению вещи и по поискам им управомоченного лица;

·выплатить вознаграждение в размере до 20% от стоимости найденного. Если оно представляет ценность только для управомоченного лица (например, документы), размер вознаграждения определяется соглашением.

·Клад(ст. 233 ГК РФ). Это зарытые в земле или сокрытые иным способом деньги или ценные предметы, собственник которых не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право. Основными отличиями клада от находки являются:

·природа вещей — кладом могут быть только предметы, представляющие ценность, в то время как находка — любое имущество;

·характер утраты владения — для клада установлена намеренность сокрытия, находка же выбывает из владения случайно, без воли собственника.

Стать собственником клада может как лицо, нашедшее его, так и собственник того имущества, в котором клад найден. Они приобретают право собственности в равных долях (т.е. клад делится между ними поровну). Однако, нашедший клад может стать собственником только в случае, если осуществлял поиски с согласия владельца имущества, в котором были скрыты ценности. Если же согласия не было получено, клад целиком поступает в собственность владельца того имущества, в котором он был найден (например, владельца земельного участка).

В случае обнаружения клада, содержащего вещи, относящиеся к памятникам истории или культуры, они подлежат передаче в государственную собственность. При этом собственник земельного участка или иного имущества, где клад был сокрыт, и лицо, обнаружившее клад, имеют право на получение вместе вознаграждения в размере 50% стоимости клада. Вознаграждение распределяется между этими лицами в равных долях, если соглашением между ними не установлено иное (п. 2 ст. 233 ГК РФ).

Лицо ни при каких обстоятельствах не может стать собственником клада, если проведение раскопок и поиска, направленных на обнаружение клада, входило в круг их трудовых или служебных обязанностей (например, для археологов или землекопов, нанятых для выкапывания клада).

·Приобретение права собственности на безнадзорных животных(ст. 230—232 ГК РФ). Подбезнадзорными животнымиследует понимать исключительно домашних животных, собственник которых неизвестен. Правила, относящиеся к безнадзорным животным, схожи с правилами приобретения в собственность находки. Отличия объясняются лишь особым правовым режимом животных, установленным ст. 137 ГК РФ.

Если в течение шести месяцев с момента заявления о задержании безнадзорных домашних животных их собственник не будет обнаружен или сам не заявит о своем праве на них, лицо, у которого животные находились на содержании и в пользовании, приобретает право собственности на них. При отказе от приобретения животных, они поступают в муниципальную собственность.

В случае явки прежнего собственника животных после перехода их в собственность другого лица прежний собственник вправе при наличии обстоятельств, свидетельствующих о сохранении к нему привязанности со стороны этих животных или о жестоком либо ином ненадлежащем обращении с ними нового собственника, потребовать их возврата на условиях, определяемых по соглашению с новым собственником, а при недостижении соглашения — судом.

Кпроизводным способам приобретения права собственностиотносятся.

·Национализация, т.е. обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. В настоящее время правовая база, регламентирующая порядок национализации, отсутствует, однако проект закона «О национализации» разработан уже давно. Нормы, устанавливающие обязанность государства компенсировать причиненные национализацией убытки, закреплены в различных международных соглашениях об инвестиционной деятельности.

·Приватизация, т.е. приобретение гражданами и юридическими лицами имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» от 21 июля 1997 г., а также иными законами.

·Приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации.В случае реорганизации имущество реорганизованного юридического лица переходит в порядке правопреемства вновь созданным организациям, которые и становятся новыми собственниками. Состав и количество имущества, перешедшего к созданным в результате реорганизации юридическим лицам, определяется на основании передаточного акта или разделительного баланса.

·Приобретение права собственности в порядке наследования.При наследовании возникают отношения универсального правопреемства, т.е. все права и обязанности умершего, в т.ч. и связанные с владением имуществом, переходят в комплексе к наследникам. Размер и состав унаследованного имущества определяется на основании завещания (при наследовании по завещанию), либо на основании закона или решения суда (при наследовании по закону). Универсальность правопреемства означает, что наследники не могут унаследовать имущество выборочно: если принята какая-то его часть, считается, что принято наследство целиком, со всеми обременениями и долгами наследодателя.

·Приобретение права собственности по договору.К таким договорам относятся любые соглашения, предусматривающие переход права собственности: купля-продажа, мена, дарение и др. Очень важно правильно определить момент возникновения права собственности на имущество у приобретателя, так как именно с этого момента на него переходят риски случайной гибели и порчи, бремя содержания имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности на вещь переходит к приобретателю с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором (например, стороны могут договориться о том, что покупатель станет собственником вещи с момента ее полной оплаты).

Под передачей (ст. 224 ГК РФ) признается:

·вручение вещи приобретателю (передача «из рук в руки»); вещь считается врученной с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица;

·сдача перевозчику для отправки приобретателю;

·сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, если на собственнике не лежит обязательство по ее доставке приобретателю;

·если к моменту заключения договора вещь находится у приобретателя, она признается переданной ему непосредственно с момента заключения договора;

·передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на вещь; такой способ часто встречается в торговой деятельности: организация покупает товар, и, пока он доставляется, перепродает его. Право собственности на партию товара подтверждается товарораспорядительными документами (например, накладными), а их передача приобретателю приравнивается и к передаче самого товара.

А между тем договора купли-продажи имущественных прав на квартиры в в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру инвестор не ) четко устанавливает: в случае приобретения имущественных прав​.