Право собственности устанавливает материальную основу любого общества права частной собственности на землю, основания приобретения права Особенности правового регулирования вопроса частной собственности в.

Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве

                         РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ                                                         ЗАКОН                                                        КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ                                  Об особенностях регулирования земельных отношений                           на территории Калининградской области                       (Принят Калининградской областной Думой четвертого созыва                               14 декабря 2006 года)                              Настоящий Закон определяет  особенности  правового  регулированияземельных  отношений  на  территории  Калининградской  области с цельюреализации полномочий Калининградской области как субъекта  РоссийскойФедерации  в  области  земельных отношений, установленных КонституциейРоссийской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации  и  инымфедеральным законодательством.         Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ                          НА ТЕРРИТОРИИ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ                      Статья 1. Особенности правового регулирования земельных отношенийна территории Калининградской области. Понятия и определения     Правовое  регулирование   земельных   отношений   на   территорииКалининградской  области  осуществляется в соответствии с КонституциейРоссийской  Федерации,  Земельным   кодексом   Российской   Федерации,Федеральным   законом   "Об   обороте   земель   сельскохозяйственногоназначения", иными федеральными законами, а  также  Уставом  (ОсновнымЗаконом)  Калининградской  области,  настоящим  Законом,  принятыми воисполнение иными законами  и  нормативными  правовыми  актами  органовгосударственной власти Калининградской области, нормативными правовымиактами органов местного самоуправления Калининградской области.     Для целей настоящего  Закона  используются  следующие  понятия  иопределения:     земли,    находящиеся     в     государственной     собственностиКалининградской  области,  — земельные участки, право собственности накоторые   принадлежит   Калининградской   области    по    основаниям,предусмотренным законодательством Российской Федерации;     земли, находящиеся в  муниципальной  собственности,  —  земельныеучастки,  право  собственности  на  которые  принадлежит муниципальнымобразованиям Калининградской области  по  основаниям,  предусмотреннымзаконодательством    Российской    Федерации    и    законодательствомКалининградской области;     собственники земельных участков — лица владеющие, пользующиеся  ираспоряжающиеся  земельными  участками,  приобретенными по основаниям,предусмотренным законодательством Российской Федерации;     землепользователи — лица,  владеющие  и  пользующиеся  земельнымиучастками  на праве постоянного (бессрочного) пользования или на правебезвозмездного срочного пользования;     землевладельцы  —  лица,  владеющие  и  пользующиеся   земельнымиучастками на праве пожизненного наследуемого владения;     арендаторы земельных участков — лица,  владеющие  и  пользующиесяземельными участками на основании договора аренды, договора субаренды;     земли особо охраняемых природных территорий  —  земли  в  составекатегории  земель  "земли  особо  охраняемых  территорий и объектов" иземельные участки в  составе  иных  категорий  земель,  которые  имеютособое  природоохранное,  научное,  историко-культурное, эстетическое,рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые  изъятыв  соответствии  с постановлениями федеральных органов государственнойвласти, органов государственной  власти  Калининградской  области  илирешениями  органов  местного  самоуправления полностью или частично изхозяйственного использования и оборота и для которых установлен особыйправовой режим;     кадастровая карта (план) земельного участка —  карта  (план),  накоторой  в  графической  и  текстовой формах воспроизводятся сведения,содержащиеся в государственном земельном кадастре;     невостребованная  земельная   доля   —   доля   в   праве   общейсобственности  на  земельный  участок  из земель сельскохозяйственногоназначения, собственник которой не распоряжался ею в  течение  трех  иболее лет с момента приобретения прав на земельную долю;     резервирование земельных участков —  комплекс  организационных  иправовых  мероприятий по выбору земельных участков для государственныхобластных  или  муниципальных  нужд,  установлению   ограничений   длясобственников,   владельцев,   пользователей  земельных  участков  илиограничению оборотоспособности земельных участков;     схема резервирования земельных участков — документ, в  котором  вграфической  и  текстовой форме отражаются границы земельных участков,предполагаемых к резервированию земельных участков, а  также  переченьусловий использования резервируемых земельных участков;     государственные областные или муниципальные нужды  —  потребностиКалининградской  области  или  муниципальных  образований, связанные свыполнением Калининградской областью или муниципальными  образованиямиполномочий,    установленных    Конституцией   Российской   Федерации,федеральными законами и законами Калининградской области;     высший    исполнительный     орган     государственной     властиКалининградской области — Правительство Калининградской области;     уполномоченный  орган   исполнительной   власти   по   управлениюземельными  ресурсами  —  уполномоченный  орган  исполнительной властиКалининградской области по управлению земельными ресурсами;     организатор торгов — орган исполнительной власти  Калининградскойобласти, уполномоченный на проведение торгов.     Иные  понятия  и  термины,  не  определенные  настоящим  Законом,используются  в значениях, установленных Земельным кодексом РоссийскойФедерации.     Статья 2. Управление земельными ресурсами Калининградской областии их охрана     Управление земельными  ресурсами  Калининградской  области  и  ихохрана осуществляются исходя из необходимости:     1) планирования и экономического  стимулирования  деятельности  всфере  охраны  и  использования  земель,  расположенных  на территорииКалининградской области;     2) реализации государственных  целевых  программ  Калининградскойобласти  по охране и использованию земель, расположенных на территорииКалининградской области, и муниципальных целевых программ по охране  ииспользованию   земель,   расположенных  на  территории  муниципальныхобразований;     3) планирования приобретения земельных участков в государственнуюсобственность  Калининградской  области  и муниципальную собственностьмуниципальных  образований,   их   отчуждения   и   предоставления   впользование;     4) использования земель и земельных участков исключительно по  ихцелевому назначению и разрешенному использованию;     5)   территориального   планирования   Калининградской   области,муниципальных образований;     6) градостроительного зонирования.      Глава 2. ПОЛНОМОЧИЯ ОРГАНОВ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ РЕГУЛИРОВАНИЕ                   ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ                  Статья  3.   Органы,   осуществляющие   регулирование   земельныхотношений в Калининградской области     Регулирование  земельных  отношений  в  Калининградской   областиосуществляют:     1) Калининградская областная Дума;     2) Правительство Калининградской области;     3) уполномоченный  орган  исполнительной  власти  Калининградскойобласти по управлению земельными ресурсами;     4)  органы  местного  самоуправления  муниципальных   образованийКалининградской области.     Статья 4. Полномочия Калининградской областной Думы     Калининградская областная Дума в соответствии с законодательствомРоссийской   Федерации   принимает   законы  Калининградской  области,регулирующие следующие вопросы в сфере земельных отношений:     1)  установление  порядка  управления,  распоряжения   земельнымиресурсами, отнесенными к государственной собственности Калининградскойобласти;     2) утверждение областных программ использования и охраны  земель,утверждение  порядка  их  финансирования  за  счет  средств областногобюджета;     3) установление льгот по взиманию  арендной  платы  за  земельныеучастки,  находящиеся  в государственной собственности Калининградскойобласти и переданные в аренду;     4)  установление  категорий  работников   организаций   отдельныхотраслей  экономики,  имеющих  право  на получение служебных наделов иусловий их предоставления;     5)  установление  случаев  предоставления   земельных   участков,находящихся   в   государственной   или  муниципальной  собственности,бесплатно в собственность граждан и  юридических  лиц  в  случаях,  непротиворечащих законодательству Российской Федерации;     6) установление предельных (максимальных и минимальных)  размеровземельных  участков,  предоставляемых  гражданам  в  собственность  изнаходящихся в государственной или муниципальной  собственности  земельдля   ведения   крестьянского  (фермерского)  хозяйства,  садоводства,огородничества, животноводства и дачного строительства;     7)  установление   максимальных   размеров   земельных   участковпредоставляемых   гражданам   в  собственность  бесплатно  для  целей,предусмотренных правилами пункта 1 статьи 33  Земельного  кодекса,  изземель, находящихся в собственности Калининградской области;     8) установление максимального  размера  общей  площади  земельныхучастков, которые могут находиться одновременно на праве собственностии (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство;     9)  определение  случаев  изъятия,  в  том  числе  путем  выкупа,земельных участков для государственных или муниципальных нужд;     10)   определение   порядка    привлечения    к    дисциплинарнойответственности   за   земельные   правонарушения   в  соответствии  сфедеральным законодательством;     11)  установление  порядка  утверждения  перечня   особо   ценныхпродуктивных сельскохозяйственных угодий;     12)  определение  условий  предоставления   гражданам   земельныхучастков  из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения ивыпаса скота;     13) утверждение и изменение границ и правового режима пригородныхзон;     14) определение порядка утверждения  границ  зон  охраны  объектакультурного   наследия  регионального  и  местного  значения,  режимовиспользования земель в границах данных зон;     15) установление случаев,  при  которых  при  продаже  земельногоучастка   из  земель  сельскохозяйственного  назначения  муниципальноеобразование имеет преимущественное  право  покупки  такого  земельногоучастка  по  цене,  за  которую  он  продается, за исключением случаевпродажи с публичных торгов;     16) установление в соответствии с  требованиями  законодательстваРоссийской  Федерации  минимальных размеров образуемых новых земельныхучастков из земель сельскохозяйственного назначения;     17)   установление   максимального    размера    общей    площадисельскохозяйственных  угодий, которые расположены на территории одногомуниципального района или  городского  округа  и  могут  находиться  всобственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;     18) установление минимального  срока  аренды  земельного  участкасельскохозяйственного   назначения   в   зависимости  от  разрешенногоиспользования;     19)  установление  цены,  по  которой  может  быть  приобретен  всобственность  переданный  в  аренду  гражданину или юридическому лицуземельный участок из состава земель  сельскохозяйственного  назначенияпо истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условиинадлежащего использования этого земельного участка;     20) установление  цены  приобретения  в  собственность  земельныхучастков из состава земель сельскохозяйственного назначения;     21) утверждение и изменение границ муниципальных образований;     22) принятие решения о передаче земельных участков, находящихся вгосударственной  собственности  Калининградской  области в федеральнуюили муниципальную собственность;     23) иные вопросы в соответствии  с  законодательством  РоссийскойФедерации и законодательством Калининградской области.     Статья 5. Полномочия Правительства Калининградской области     Правительство  Калининградской  области  в  сфере   регулированияземельных отношений осуществляет следующие полномочия:     1)  выступает   с   законодательной   инициативой   по   вопросамрегулирования земельных отношений;     2) издает правовые акты, в том числе по  вопросам  обеспечения  изащиты прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц вобласти  использования  и  охраны  земель,  обеспечения  рациональногоиспользования    и    охраны   земельных   участков,   находящихся   вгосударственной собственности Калининградской области;     3)  определяет  уполномоченный  орган  исполнительной  власти  поуправлению земельными ресурсами;     4) утверждает порядок передачи земельных участков, находящихся  вгосударственной собственности Калининградской области, в муниципальнуюсобственность;     5) организует разработку и реализацию областных целевых  программпо   рациональному   использованию  и  охране  земель  Калининградскойобласти;     6) принимает решение об отнесении земель к  категориям,  переводуих  из  одной  категории  в  другую  в отношении земель, находящихся всобственности Калининградской  области,  земель  сельскохозяйственногоназначения,  находящихся  в  муниципальной  и частной собственности, атакже в других установленных федеральными законами случаях;     7) осуществляет  правовое  регулирование  в  сфере  управления  ираспоряжения   земельными   участками,  находящимися  в  собственностиКалининградской области;     8) устанавливает  публичный  сервитут  на  земельных  участках  винтересах Калининградской области, населения Калининградской области;     9)  принимает  решение  о  предоставлении   земельных   участков,находящихся   в   собственности  Калининградской  области,  в  аренду,постоянное    (бессрочное)    пользование,    безвозмездное    срочноепользование, в собственность;     10) принимает решение о проведении торгов (аукционов,  конкурсов)по   продаже   земельного   участка,  находящегося  в  государственнойсобственности  Калининградской  области,  или  права   на   заключениедоговора аренды такого земельного участка;     11) принимает  решение  о  предварительном  согласовании  или  оботказе   в  предварительном  согласовании  места  размещения  нежилогообъекта, утверждает акт выбора и принимает  решение  о  предоставленииземельного   участка,  находящегося  в  государственной  собственностиКалининградской области, для строительства, за исключением жилищного;     12)  обеспечивает  подготовку   и   заблаговременную   публикациюинформации   о   земельных   участках,   находящихся  в  собственностиКалининградской   области,   которые   предоставляются   гражданам   июридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (заплату или бесплатно);     13) определяет перечень средств массовой информации,  публикующихсообщения  о  передаче  в аренду и продаже земельных участков, а такжеиную информацию в соответствии с действующим федеральным  и  областнымзаконодательством;     14)  продлевает  истекший  срок  сохранения  прав  на   земельныйучасток,    предназначенный   для   обслуживания   здания,   строения,сооружения, при их разрушении от пожара, стихийных бедствий,  ветхостилицам, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного)пользования  или  пожизненного  наследуемого  владения,  при   условииначала   восстановления  в  установленном  порядке  здания,  строения,сооружения в течение трех лет;     15) устанавливает ограничения использования земельных участков  всоответствии  с Земельным кодексом Российской Федерации и федеральнымизаконами;     16) устанавливает порядок определения размера арендной платы  приаренде земельных участков, находящихся в государственной собственностиКалининградской области, порядок, условия и  сроки  внесения  аренднойплаты за земли, находящиеся в собственности Калининградской области;     17) утверждает результаты государственной  кадастровой  оценки  исредний   уровень   кадастровой  стоимости  по  муниципальному  району(городскому округу);     18) осуществляет правовое регулирование отношений при  проведенииземлеустройства,  устанавливает  предельные  цены  работ по проведениюземлеустройства     в     случаях,     предусмотренных     федеральнымзаконодательством;     19)  определяет  порядок  использования  отдельных  видов  земельпромышленности   и   иного   специального  назначения,  находящихся  всобственности Калининградской области, а  также  порядок  установлениязон с особыми условиями использования земель данной категории;     20) определяет порядок отнесения земель к землям особо охраняемыхтерриторий  регионального  значения,  порядок  использования  и охраныземель данной категории;     21)  устанавливает  виды  земель  особо   охраняемых   территорийрегионального значения, помимо предусмотренных федеральным законом;     22) устанавливает порядок рассмотрения и содержание ходатайства опереводе  земель  из  одной  категории в другую и состав прилагаемых кнему документов в отношении земель  сельскохозяйственного  назначения,за   исключением   земель,   находящихся  в  собственности  РоссийскойФедерации;     23)   принимает   решение   о   приобретении   в    собственностьКалининградской  области земельного участка (части земельного участка)или доли в праве общей собственности на земельный  участок  из  земельсельскохозяйственного назначения;     24) принимает решение об  обращении  в  суд  для  принудительногоизъятия     у    собственника    земельного    участка    из    земельсельскохозяйственного   назначения   в   случае   его    ненадлежащегоиспользования или неиспользования в соответствии с целевым назначениемв течение трех лет;     25) принимает решение об образовании земельного  участка  в  счетземельных  долей,  собственники которых не распоряжались ими в течениетрех и более  лет  с  момента  приобретения  прав  на  земельную  долю(невостребованные земельные доли);     26) принимает решение о  резервировании  земельных  участков  длягосударственных нужд Калининградской области;     27) принимает решение об  изъятии,  в  том  числе  путем  выкупа,земель для государственных нужд Калининградской области;     28)    утверждает     схемы     территориального     планированияКалининградской  области  и  документацию по планировке территории дляразмещения объектов капитального строительства регионального значения;     29) осуществляет иные полномочия в соответствии с  федеральным  иобластным законодательством.     Статья  6.  Компетенция  уполномоченных  органов   исполнительнойвласти Калининградской области     Специально   уполномоченные    органы    исполнительной    властиКалининградской области осуществляют следующие полномочия:     1)   реализуют    решения    органов    государственной    властиКалининградской   области   по  обеспечению  государственной  политикиКалининградской области в сфере земельных отношений;     2)  обеспечивают  разработку  и  реализацию   областных   целевыхпрограмм    по    рациональному    использованию   и   охране   земельКалининградской области;     3)  взаимодействуют  с  уполномоченными   федеральными   органамиисполнительной   власти,  органами  местного  самоуправления  в  сфереосуществления государственного и муниципального земельного контроля  впорядке, установленном федеральным и областным законодательством;     4) осуществляют управление земельными участками,  находящимися  всобственности   Калининградской   области,  в  порядке,  установленномдействующим законодательством;     5) от имени Калининградской области заключают договоры,  объектомкоторых   являются   земельные   участки   или   доли  в  праве  общейсобственности на земельные участки;     6)  осуществляют  действия,   необходимые   для   государственнойрегистрации:     а)  права  собственности  Калининградской  области  на  земельныеучастки или на доли в праве общей собственности на земельные участки;     б) решений органов исполнительной власти Калининградской  областиоб   изъятии,  в  том  числе  путем  выкупа,  земельных  участков  длягосударственных нужд Калининградской области;     в) установления или прекращения публичного сервитута и  связанныхс этим ограничений права собственности и иных вещных прав на земельныеучастки или прекращения таких ограничений;     г)   прекращения   права   собственности,    права    постоянного(бессрочного)  пользования,  права пожизненного наследуемого владения,права безвозмездного  срочного  пользования  земельными  участками  наосновании судебных решений;     7) обращаются в суд  с  исками  и  выступают  в  судах  от  имениКалининградской   области   в   защиту   прав   и  законных  интересовКалининградской области в сфере земельных отношений;     8)  осуществляют  передачу  земельных  участков,  находящихся   всобственности    Калининградской   области,   в   аренду,   постоянное(бессрочное)  пользование,  безвозмездное   срочное   пользование,   всобственность;     9) участвуют в организации государственного мониторинга земель;     10) информируют  органы  государственной  власти  Калининградскойобласти,  органы  местного  самоуправления  муниципальных  образованийКалининградской области, заинтересованных юридических и физических лицо    состоянии   земель   на   территории   Калининградской   области,прогнозировании и планировании их рационального использования;     11)   готовят   предложения   высшему   исполнительному    органугосударственной власти Калининградской области по изъятию, в том числепутем   выкупа,   земельных   участков   для   государственных    нуждКалининградской области;     12) обращаются в суд  с  заявлением  о  понуждении  собственника,нарушающего   требования   Федерального   закона  "Об  обороте  земельсельскохозяйственного назначения", к продаже  земельного  участка  илидоли  в  праве  общей  собственности  на  земельный  участок из земельсельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах);     13) обращаются в суд с заявлением о признании права собственностиКалининградской  области  на  земельный  участок,  выделяемый  в  счетневостребованных земельных долей;     14) проводят необходимые  мероприятия  для  постановки  земельныхучастков   на   кадастровый   учет   в   соответствии   с  действующимзаконодательством;     15) проводят анализ конъюнктуры рынка земли с целью  формированияперечня земельных участков, подлежащих продаже;     16) осуществляют иные полномочия в соответствии с  федеральным  иобластным законодательством.     Статья   7.   Полномочия    органов    местного    самоуправлениямуниципальных образований Калининградской области     Органы местного самоуправления  осуществляют  свои  полномочия  всфере   земельных   отношений   в   соответствии  с  законодательствомРоссийской Федерации и Калининградской области.          Глава 3. ПЛАНИРОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ, РЕЗЕРВИРОВАНИЕ                И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ           Статья  8.  Планирование  приобретения   земельных   участков   вгосударственную собственность Калининградской области     1. Планирование приобретения земельных участков в государственнуюсобственность    Калининградской    области,    их    отчуждения    изгосударственной собственности Калининградской области и предоставленияих  в  пользование  предусматривается в прогнозном плане приватизации,программе социально-экономического развития Калининградской области  ив областном законе об областном бюджете на соответствующий год.     2.   При   планировании   приобретения   земельных   участков   вгосударственную  собственность  Калининградской области, их отчужденияиз   государственной   собственности   Калининградской    области    ипредоставления  их  в  пользование определяются количество и категориипредполагаемых к приобретению земельных участков, способы и условия ихприобретения,    планируемый    размер    средств,   необходимых   дляприобретения земельных участков, количество и категории предполагаемыхк  отчуждению  и  предоставлению  в  пользование  земельных  участков,предполагаемый  размер  доходов  от  отчуждения  земельных   участков,предоставления  их  в  пользование,  а также предусматриваются меры поувеличению доходов от использования земельных участков, находящихся  вгосударственной  собственности Калининградской области, и распоряженияими.     Статья 9. Резервирование земельных участков для государственных имуниципальных нужд     1. Правила резервирования земельных участков:     а) резервирование земельных  участков  для  нужд  Калининградскойобласти  или  муниципальных  нужд может осуществляться на всех землях,находящихся в собственности Калининградской  области  и  муниципальнойсобственности,  а  также  в  отношении  земель, не прошедших процедуруразграничения государственной собственности на землю;     б)  основанием  для  принятия  решения  о  резервировании  земельявляется  инициатива  органа  государственной  власти  Калининградскойобласти,   органов   местного   самоуправления,    землепользователей,землевладельцев, арендаторов земельных участков, иных заинтересованныхлиц;     в) резервирование  земельных  участков  должно  осуществляться  ссоблюдением  прав  и  законных  интересов  владельцев  и пользователейземельных  участков,  в  том   числе   и   являющихся   собственникамирасположенных на этих земельных участках объектов недвижимости;     г) до разграничения государственной  собственности  на  землю  натерритории  Калининградской области резервирование земель, находящихсяза пределами черты городских и сельских поселений, включая пригородныезоны,  осуществляется исключительно по решению высшего исполнительногооргана  государственной   власти   Калининградской   области   —   длягосударственных нужд и по согласованию с высшим исполнительным органомгосударственной власти Калининградской  области  —  для  муниципальныхнужд.     2. Основания для резервирования земельных участков:     а)   утвержденные   документы    территориального    планированияКалининградской области и муниципальных образований, территориальные иотраслевые схемы развития и инвестиционные программы, разработанные  вцелях  обеспечения  перспективного  размещения  новых  или  расширениясуществующих    объектов    транспортной,    инженерной,    социальнойинфраструктур,   объектов  промышленного  и  жилищного  строительства,объектов рекреации общего пользования, иных  объектов,  обеспечивающихудовлетворение общественных и государственных нужд;     б)  строительство  и  расширение  объектов  системы  образования,здравоохранения,  культуры, социальной защиты и объектов коммунальногохозяйства,   трубопроводного   транспорта    и    линейных    объектовгосударственной и муниципальной собственности;     в)  необходимость  строительства  полигонов  для   размещения   ипереработки отходов потребления, размещения кладбищ и крематориев;     г)   разработка,   эксплуатация    и    перспективное    развитиеместорождений полезных ископаемых, в том числе общераспространенных;     д)  создание  новых  и  расширения  существующих   земель   особоохраняемых природных территорий, охотничьих угодий.     3.  Решение  о   резервировании   земельного   участка   являетсяоснованием  для принятия решения об изъятии, в том числе путем выкупа,земельных участков для государственных  нужд  Калининградской  областиили муниципальных нужд.     Статья 10. Порядок резервирования земельных участков     1. Орган государственной власти Калининградской области или органместного  самоуправления,  заинтересованные в резервировании земельныхучастков, обращаются в  высший  исполнительный  орган  государственнойвласти  Калининградской  области для принятия решения о резервированииземель  с   письменным   обоснованием   необходимости   резервированияземельного участка с приложением следующих документов:     — нормативного правового акта Правительства Российской  Федерацииоб    утверждении    федеральной    целевой   программы   или   органагосударственной   власти   Калининградской   области   о    реализациимеждународных     проектов     и     соглашений     либо     программысоциально-экономического   развития   Калининградской   области    илисоответствующей   программы   развития   муниципального   образования,утвержденной в установленном порядке;     — схемы границ резервирования;     — заключения органа местного самоуправления об отсутствии  другихвариантов возможного размещения таких объектов;     — сведения о целевом назначении земельных участков  на 
Основы правового регулирования земельного участка как года принял закон «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отно- права собственности земельный участок, то есть часть земли, которая.

Земельное право

Суперфиций… это сложное слово, которое далеко не всегда произносят правильно и еще реже правильно понимают, что оно означает. А означает оно право застройки земельного участка – один из старейших в мировой практике правовых институтов, берущий начало еще в римском праве.

В Древнем Риме superficies был правом пользования земельным участком для строительства и/или обслуживания строения. Это право было вещным, отчуждаемым и наследуемым. Возникал суперфиций на основании договора, но поскольку специального договора суперфиция римское право не знало, чаще всего использовались договора купли-продажи (empcio-vindicio) и аренды (locatio).

Рецепция римского права привела к широкому распространению института суперфиция в современных правовых системах, включая и Украину. В украинском праве институт суперфиций регулируется, преимущественно, нормами Гражданского и Земельного кодексов.

Нормативное регулирование

Нормативное закрепление в отечественном законодательстве суперфиций получил относительно недавно, но на сегодняшний день используется он достаточно широко. При этом, несмотря на повсеместное признание, нормативное регулирование суперфиция остается достаточно скудным и не лишено очевидных пробелов. С одной стороны, это плохо – дает почву для различных подходов и толкований. С другой стороны – позволяет гибко использовать суперфиций для регулирования правоотношений между землевладельцем и застройщиком.

В Гражданском кодексе суперфицию посвящена Глава 34, статьи 413 – 417, в Земельном – Глава 161, статья 102- 1.

Статья 413 ГК определяет, что собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование иному лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и иных сооружений и зданий.

Суперфиций возникает на основании договора или завещания.

Суперфиций является возмездным правом, т.е. собственник земли имеет право получать плату за пользование.

Договор, которым устанавливается суперфиций, определяет объем прав как собственника земельного участка, так и землепользователя (суперфициария).

Статья 295 ГК Украины определяет суперфиций как разновидность вещных прав на чужое имущество, что, в свою очередь, обуславливает обязательную государственную регистрацию суперфиция (ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»).

Суперфиций как имущество

Гражданские права могут быть вещными или обязательственными – это аксиома гражданского права. Объектом вещного права является некая вещь, обязательственного — некое действие (бездействие).

Прямое определение вещного права на сегодняшний день в законодательстве Украины отсутствует. Некогда оно было закреплено в утратившем ныне силу Указе Президента Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 16.06.1999 г. № 666/99. Согласно этому определению вещным правом считалось установленное в рамках закона непосредственное господство лица над вещью, вследствие чего возникала обязанность всех и каждого не нарушать это право.

В теории гражданского права вещные права – субъективные права, позволяющие правомерно извлекать полезные свойства из определенной индивидуальными признаками вещи. Собственно, потому они и «вещные».

Вещное право закрепляет принадлежность индивидуально определенной вещи конкретному субъекту, дает возможность последнему использовать вещь в рамках предусмотренных правомочностей без участия третьих лиц. Вещные права носят абсолютный характер, т.е. субъекту вещного права противопоставляется неограниченное количество субъектов гражданского оборота, обязанных не посягать на указанное право. Иными словами, такой субъект имеет право на отстранение от вещи любого иного лица, подкрепленное специальными механизмами защиты (к которым относятся, например, виндикационные и негаторные иски). Сравнивая вещные и обязательственные права и требования, А.В. Германов отмечает, что в первом случае речь идет о том, чтобы никто не мешал, а во втором – об исполнении данного обещания.

Вещное право существует только в привязке к конкретной вещи. В свою очередь вещь – предмет материального мира (ст. 179 ГК Украины), земельный же участок квалифицируется как недвижимая вещь (ст. 181 ГК Украины).

В силу ст. 190 ГК Украины вещи являются имуществом. При этом если «вещь» и «имущество» соотносятся как видовое и родовое понятия, то такая же взаимосвязь существует между вещными и имущественными правами. Абсолютно все вещные права в силу самой своей природы являются имущественными. Но не только. Некоторые обязательственные права также носят имущественный характер, например, право требования передачи вещи или денежных средств в соответствии с договором купли-продажи. Это нашло отражение в определении имущественных прав, закрепленном в ст. 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», согласно которой имущественными правами, которые могут оцениваться, являются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, пользования, распоряжения), а также иные специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и права требования.

Тем не менее, ч. 2 ст. 190 ГК Украины прямо указывает, что имущественные права являются вещными правами (хотя с точки зрения логики и здравого смысла всё наоборот – вещные права являются имущественными правами). Согласно той же ст. 190 ГК Украины имущественные права квалифицируются как разновидность имущества и как непотребительская вещь, а кроме того в ст. 177 ГК они выделяются как отдельный объект гражданских прав.

В итоге получаем: 1) суперфиций – имущественное вещное право; 2) на суперфиций как на имущественное право распространяется правовой режим имущества. Иначе говоря, суперфиций – это имущество, лишенное физического тела, так сказать, бестелесное имущество.

Нужно четко разделять две категории имущества – земельный участок как недвижимость и суперфиций как имущественное право. Это различные объекты гражданских прав, с различным статусом и различным правовым регулированием.

Это можно удачно проиллюстрировать на примере такой характеристики указанных объектов, как отчуждаемость: оба указанных объекта могут отчуждаться независимо друг от друга. Земельный участок как недвижимое имущество по общему правилу может отчуждаться его собственником, передаваться в наследство и т.п. Статьей 414 ГК Украины прямо предусмотрено, что переход права собственности на землю, предоставленную под застройку, никак не влияет на объем прав собственника строения или сооружения, построенного на данном участке. С другой стороны и суперфициарий имеет право отчуждать принадлежащий ему суперфиций (кроме земель государственной и коммунальной собственности).

Права на возводимый объект недвижимости

Статья 415 ГК Украины закрепила право собственности землепользователя на строения (сооружения), построенные на земельном участке, переданном под застройку. Причем лицо, к которому перешло право собственности на строение (сооружение), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник.

Здесь, как будто бы, всё более, чем прозрачно: есть суперфиций, который определяет объем прав пользователя – суперфициария; в случае завершения строительных работ и ввода в эксплуатацию нового объекта недвижимости данный объем прав сохраняется в течение всего срока действия суперфиция.

Но вот вопрос: как быть, если суперфиций прекращается (в результате истечения срока либо же досрочно)? В научных трудах неоднократно обращалось внимание на то, что землепользователь, получив право собственности на постройку, приобретает право «более сильное», чем сам собственник земельного участка.

Отечественный законодатель позволил сторонам самостоятельно определить последствия прекращения права суперфиция при наличии построенного объекта недвижимости (ст. 417 ГК Украины). В случае недостижения согласия собственник земли имеет право требовать сноса постройки и приведения земли в то состояние, в котором она была до её передачи в пользование. Таким образом законодатель защитил права собственника земли, т.к. при наличии у суперфициария зарегистрированного права собственности на построенное здание конфликт интересов между двумя собственниками был бы весьма вероятен.

Статья 417 предусматривает и третий вариант развития событий: если снос запрещен законом (жилой дом, памятник культурного наследия и т.п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости строения в сравнении со стоимостью земельного участка, суд может постановить решения о выкупе собственником строения (сооружения) земельного участка, на котором оно размещено, или наоборот, о выкупе строения собственником земли, а также определить условия пользования землей собственником строения на новый срок.

Концепция приобретения землепользователем права собственности на возводимый объект поддается достаточно активной критике со стороны многих специалистов в сфере земельного права. Отмечается, в частности, что приобретение собственником земли права собственности на здание было бы логичным продолжением конструкции «единого объекта» применительно к земельному участку и всему тому, что на нем расположено. В частности, как отмечает А.В. Германов, построенное суперфициарием здание является именно тем улучшением земельного участка, ради которого собственник на много лет отказывается от своих правомочий, чтобы получить затем участок с возросшей ценой. Позиция эта, надо сказать, достаточно спорная, т.к. зачастую главный интерес собственника земли составляет отнюдь не прирост имущества в виде построенного здания, а скорее тот доход, который собственник получает в виде платы за пользование землей. Практика показывает, что чаще всего договора суперфиция используются в сфере жилищного строительства, причем собственник земли, получив обусловленную договором плату или в виде площадей в построенном доме, или же в виде денежных средств, отнюдь не против уступить землю в пользу того же суперфициария или будущего балансодержателя дома.

Отчуждаемость суперфиция

Суперфиций – самостоятельный оборотоспособный объект гражданских прав, который может свободно отчуждаться, что прямо закреплено ч. 2 ст. 413 ГК Украины.

Согласно ч. 4 ст. 12 ГК лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу, кроме случаев, установленных законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 656 ГК предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Будучи имущественным правом и объектом гражданско-правового оборота, суперфиций может быть свободно продан, подарен, обменян и т.д.

В этом контексте можно провести интересную параллель с арендными правоотношениями. Если сравнивать отчуждение суперфиция и субаренду земли, то последняя представляет собой иную правовую конструкцию, т.к. перед арендодателем продолжает отвечать именно арендатор, а не субарендатор напрямую. Хотя в последние годы практика подтолкнула к законодательному закреплению института отчуждения права аренды. В частности, статья 8-1 Закона «Об аренде земли» регламентирует особенности отчуждения арендатором права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности.

Но все-таки аренда не предполагает распоряжения земельным участком. При этом продажа права аренды может (и, вероятнее всего, будет) классифицирована именно как распоряжение землей, а потому может быть легко оспорена. Субаренда же, как таковая, возможна по согласованию с арендодателем. Сравним:

— арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя (ст. 8 Закону «Об аренде земли»);

— право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования, кроме земельных участков государственной и коммунальной форм собственности.

Таким образом, в отличие от субаренды, для отчуждения суперфиция согласие собственника земли не требуется. Однако соглашением сторон может быть установлено ограничение на свободное отчуждение суперфиция.

В отличие от договора эмфитевзиса (право пользования землей для сельскохозяйственных нужд) действующее законодательство не устанавливает преимущественного права собственника земли на приобретение суперфиция в случае его оплатного отчуждения.

Будучи имущественным правом, суперфиций может быть также и предметом залога, поскольку согласно ст. 4 Закона «О залоге» имущественные права могут передаваться в залог.

Суперфиций и аренда

Практика показывает, что юристы далеко не всегда правильно понимают специфику суперфиция, смешивая с арендой земли или же приравнивая к обычному договорному обязательству.

Отождествление суперфиция с арендой чаще всего проявляется в том, что суперфиций «подгоняется» под правовые нормы, регулирующие аренду земли. Связано это с тем, что ввиду скромного нормативного регулирования суперфиция немало существенных вопросов остается предметом договоренностей между собственником и пользователем земельного участка. Отсутствие же таких договоренностей чревато возникновением проблем, которые многие пытаются решить, применяя по аналогии к правоотношениям в рамках суперфиция нормы, регулирующие аренду земли. Такой подход не учитывает различия между этими правовыми институтами. Вместе с тем, находятся и аргументы в пользу аналогии. Так, к примеру, часть ч. 7 ст. 1021 ЗК Украины устанавливает, что прекращение действия договору суперфиция земельного участка государственной или коммунальной формы собственности на основаниях, установленных в п. 31 ч. 6 настоящей статьи (речь идет об изъятии земли для общественных нужд) осуществляется по правилам, установленным ст. 321 Закона Украины «Об аренде земли». Взяв на вооружение данную норму, сторонники аналогии утверждают, что и по другим аспектам аналогия аренды вполне уместна в отношении суперфиция. Аргумент, надо сказать, весьма шаткий, т.к. приведенная отсылка представляет собой частный случай процедуры прекращения пользования земельным участком государственной или коммунальной формы собственности (ввиду идентичности процедуры законодатель использовал конструкцию отсылочной нормы).

Многие юристы обращают внимание, что аренда земли может предполагать застройку земельного участка, а право пользования в рамках аренды в соответствии со ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» является вещным и даже подлежит регистрации, если аренда на 3 года и более.

Тем не менее, в письме от 01.07.2013 г. Верховный Суд Украины (далее – ВСУ) проанализировал некоторые вопросы применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел, указав, среди прочего, что правоотношения, проистекающие из договора о передаче земельного участка в пользование на условиях суперфиция, и правоотношения, основанные на договора аренды, не являются тождественными и регулируются различными нормами права. Одновременное применение ст. 416 и ст. 783 ГК является ошибочным.

Прекращение суперфиция

Итак, одновременное применение ст. 416 (где изложены основания прекращения суперфиция) и ст. 783 (основания расторжения договора аренды по инициативе арендодателя) ГК является ошибочным.

Действительно, прекращение суперфиция регулируется специальными нормами гражданского и земельного законодательства.

Статья 416 ГК Украины выделяет такие основания для прекращения суперфиция:

1) объединение в одном лице собственника земли и землепользователя (такая ситуация может возникнуть, если собственник земли выкупит суперфиций у суперфициария);

2) истечение срока права пользования;

3) отказ землепользователя от права пользования;

4) неиспользование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

Часть шестая статьи 1021 ЗК Украины предусматривает, помимо уже названных, дополнительные основания для прекращения суперфиция, а именно:

1) отчуждение земельного участка частной формы собственности для общественных нужд или в силу общественной необходимости;

2) принятие уполномоченным органом решения об использовании земельного участка государственной или коммунальной формы собственности для общественных нужд;

3) прекращение действия договора, заключенного в рамках государственно-правового партнерства (относительно договоров, заключенных в рамках такого партнерства).

Таким образом, в законе четко выписано, в каких случаях суперфиций прекращается. Так, например, гибель построенного на участке здания не является основанием для прекращения суперфиция, а вот неиспользование земли в течение трёх лет – является.

Наибольшее количество вопросов возникает в связи с применением ч. 2 ст. 416 ГК Украины, согласно которой право пользования землей может быть прекращено по решению суда в иных случаях, установленных законом.

Буквальное прочтение данной нормы позволяет сделать заключение, что указанные «иные случаи» прекращения суперфиция, которые могут быть основанием для вынесения решения о прекращении суперфиция, должны быть прямо установлены законом.

В связи с этим особый интерес представляет судебная практика, связанная с расторжением договоров об установлении суперфиция. Так, дискуссионной выглядит позиция Апелляционного суда г. Киева, изложенная в определении от 01.11.2017 г. по делу № 760/442/17, где суд посчитал, что предусмотренные частью второй статьи 416 ГК Украины «иные случаи, установленные законом» как основания для вынесения судом решения о прекращении суперфиция включают общие нормы о расторжении договоров, поскольку «в случае расторжения договора любые обязательства сторон и права, которые возникли на основании соответствующего договора, прекращаются», а следовательно, по мнению суда у суперфициария отсутствуют какие бы то ни было правовые основания для дальнейшего использования земельного участка.

Но давайте проанализируем эту позицию с точки зрения закона.

Первое. Очевидно, что как договор суперфиция и сам суперфиций – понятия не тождественные, так и судебное решение о расторжении договора суперфиция и судебное решение о прекращении суперфиция – различные по своим правовым последствиям документы. И если ссылаться на часть вторую статьи 416 ГК Украины, то она подразумевает именно прекращение суперфиция, а не расторжение договора. Подмена понятия в данном случае неуместна.

Второе. Часть вторая статьи 416 ГК Украины не устанавливает отдельное основание для прекращения суперфиция, а речь идет о судебном порядке прекращения суперфиция, при этом основания должны быть установлены законом (многие юристы трактуют эту норму иначе: судебное решение выделяется как дополнительное основание прекращения суперфиция вдобавок к основаниям, перечисленным в части первой той же статьи).

Третье. Вызывают вопрос эти «установленные законом основания». Что это за основания, каким законом они предусмотрены и предусмотрены ли вообще? Здесь нам на помощь приходит уже упомянутое выше письмо ВСУ от 01.07.2013 г., в котором изложен «Анализ некоторых положений применения судами законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел». Так, ВСУ отмечает, что соответствующими нормами ЗК и ГК установлены основания прекращения права пользования чужим земельным участком для застройки, в том числе, по решению суда в случаях, установленных законом. Например, выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью – ст. 350 ГК. Кроме указанного, иных случаев законом на данный момент не предусмотрено.

Иными словами, ч. 2 ст. 651 ГК Украины ВСУ к основаниям прекращения суперфиция не относит. В связи с этим, например, не является основанием для прекращения суперфиция наличие задолженности землепользователя перед собственником земли (в отличие, например, от арендных отношений, когда трехмесячная неоплата арендной платы дает право арендодателю отказаться от договора аренды).

В распоряжении автора имеется заключение научно-правовой экспертизы, проведенной Институтом государства и права им. В.М. Корецкого НАН Украины, в котором указано: «собственник земельного участка, который предоставил другому лицу право на использование его земельного участка для нужд застройки имеет право получать плату за пользование его земельным участком. Нарушение суперфициарием обязательства относительно оплаты за пользование земельным участком обуславливает возникновение у собственника земельного участка права на взыскание задолженности в принудительном порядке, но не является основанием для прекращения суперфиция».

Кстати, данный подход отличал суперфиций и в римском частном праве. Так, Круглова О.А. в своей диссертации «Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы» отмечает, что собственник мог предоставлять суперфиций на безвозмездной основе. В случае уклонения суперфициария от внесения платы собственник был не вправе на этом основании расторгнуть договор о предоставлении суперфиция, поскольку мог взыскать с суперфициария задолженность путем подачи личного (обязательственного) иска, основанного на сделке, устанавливающей суперфиций.

Четвертое. В приведенном выше определении суд говорит о прекращении с расторжением договора всех обязательств и прав, возникших на его основании. Закон же говорит другое: правовым последствием расторжения договора является прекращение обязательств (ч. 2 ст. 653 ГК Украины). Намеренно ли законодатель не упомянул права? Думается, что намеренно, поскольку далеко не всегда порожденные договором права прекращаются вместе с договором. Так, например, право собственности на новую вещь, которая изготовлена (создана) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 331 ГК Украины). Стандартная ситуация: если исполнитель создает по заданию заказчика некую вещь и договором предусмотрено, что она поступает в собственность заказчика, то даже при расторжении договора совершенно необязательно право собственности заказчика на эту вещь прекращается. Или же, к примеру, собственником объекта строительства, возводимого на основании договора строительного подряда, является заказчик, если иное не предусмотрено самим договором. Теряет ли заказчик право собственности в случае расторжения договора? Вопрос риторический.

Хороший пример в данном случае – постановление ВСУ от 20.02.2013 г. № 6-158цс12. В соответствии с фабулой дела между сторонами был заключен инвестиционный договор, согласно которому одна из сторона передала другой стороне в собственность квартиру. При этом вторая сторона за квартиру в полном объеме не рассчиталась. Указанная задолженность и стала основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора и признании права собственности на спорную квартиру за истцом (прекращении права собственности ответчика). В своем постановлении ВСУ подчеркнул, что право собственности ответчик получил до возникновения спора о расторжении договора, а согласно чч. 4, 5 ст. 653 ГК Украины стороны не имеют права требовать возврата того, что было выполнено ими по обязательствам до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или законом. Если договор изменен или расторгнут в связи с существенным нарушением договора одной из сторон, другая сторона может требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Анализ указанных норм дал ВСУ основание для вывода, что выполненное по договору до его изменения или расторжения возврату не подлежит, если иное не установлено договором или законом.

Кстати, в случае продажи товара в кредит «иное» прямо установлено законом: если покупатель просрочил оплату товара, проданного в кредит, продавец имеет право требовать возврата неоплаченного товара (ч. 4 ст. 694 ГК Украины). Но по общему правилу оснований для возврата выполненного по договору до момента его расторжения нет, и судебная практика это подтверждает.

Результатом выполнения договора суперфиция является возникновение вещного права, по сути, отдельного объекта имущества. Если вещное право возникло и зарегистрировано, это означает, что в этой части договор исполнен, а потому оснований для возврата выполненного только лишь в силу расторжения договора – нет.

Можно возразить: но ведь обязательства-то с расторжением договора прекращаются. Да, прекращаются, но каково соотношение между обязательствами и вещным правом в рамках договора суперфиция? Для понимания взаимосвязи между этими категориями обратимся к уже упоминавшейся диссертации Кругловой О.А. «Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы». Автор отмечает, что договор суперфиция, с одной стороны, устанавливает обязательства сторон договора (определяя условия передачи земельного участка, внесения платы за право застройки, возведения здания и т. п.), т. е. порождает обязательственные правоотношения, с другой стороны, служит основанием для установления вещного права, т.е. влечет за собой возникновение вещных правоотношений. Таким образом, в результате заключения договора об установлении права застройки возникают смешанные (вещно-обязательственные) правоотношения. Иными словами, правоотношение, порождаемое договором об установлении права застройки, носит относительный характер – устанавливает взаимные права и обязанности застройщика и собственника земельного участка, и абсолютный характер – управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов.

Приведенные выше примеры ясно показывают, что далеко не всегда следствием расторжения договора является прекращение вещных прав, в то время как обязательства сторон прекращаются. Более того, суперфиций может быть свободно отчужден в пользу третьего лица, например, по договору купли-продажи. Если же это третье лицо, покупатель суперфиция, соответствует критериям добросовестного приобретателя, оно не может быть произвольно лишено приобретенного имущества, в том числе в результате разрешения спора между собственником земли и предыдущим суперфициарием. Права добросовестного приобретателя гарантируются законом (в частности, ст. 388 ГК Украины).

Резюме

Итак, суперфицийвещное право, содержание которого – владение и пользование земельным участком для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, а также получение в собственность возведенных построек. Суперфиций устанавливается на основании договора или завещания, может отчуждаться, а также обременяться залогом. Рамки суперфиция зависят от условий договора между суперфициарием и собственником земельного участка.

Суперфиций – это не договор и не обязательство. Да, он может возникать в силу договора, но при этом договор об установлении суперфиция и собственно суперфиций – понятия не тождественные. Соотношение здесь примерно такое же, как между договором купли-продажи и правом собственности. Заключенный договор порождает вещное право и обязательства сторон. Досрочное прекращение (расторжение) договора прекращает обязательства, но не влечет за собой автоматическое прекращение вещного права, поскольку действующее законодательство не предусматривает прекращение вещного права как автоматическое следствие расторжения договора. Если же суперфиций был правомерно отчужден в пользу третьего лица, права такого лица как добросовестного приобретателя гарантируются законом.

Автор статьи:Адвокатское объединение SEART Lawyers

Причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени окончания найма, а со времени возведения.

Суперфиций: особенности правового регулирования

Предметом исследования данной статьи является юридическая природа строений (домов, зданий, сооружений) как объектов гражданских прав, возводимых частными лицами на чужих земельных участках, а также некоторые проблемные вопросы, связанные с правами на данные объекты.

В последнее время мы являемся свидетелями строительного бума, особенно в пределах населенных пунктов. Рыночная стоимость как недвижимости в целом, так и земельных участков, совершенно неоправданно достигла небывалых высот. Незастроенные земельные участки в центральных городских районах становятся на вес золота, и приобретение их в собственность физическими и юридическими лицами — непозволительная рос­кошь. Именно эта ситуация обусловила широкое использование иных механизмов использования земельных участков под застройку, находящихся в частной и особенно в государственной и коммунальной собственности.

Возведение построек на чужой земле на данный момент осуществляется через договорные конструкции, предусмот­ренные Гражданским кодексом Украины (ГК), Земельным кодексом Украины (ЗК) и Законом Украины «Об аренде земли», а именно в силу суперфициарного договора (статья 413 ГК) и договора аренды земельного участка под застройку (статья 93 ЗК, статья 13 Закона Украины «Об аренде земли»). Застройка может осуществляться также на основании получения земельных участков в постоянное пользование в соответствии со статьей 92 ЗК. Право постоянного пользования, однако, не составит предмета нашего рассмотрения ввиду значительного ограничения субъектного состава данных правоотношений и фактического отмирания данного института.

Право застройки возникло много веков назад в римском праве, вначале в виде суперутции (института, схожего с современной арендой земельных участков под выстройку), которая порождала лишь обязательственные правоотношения, позже трансформировавшись в суперфиций как правоотношение, порождающее ограниченное вещное право суперфициария на строение.

Суперутция и суперфиций перекочевали в право западноевропейское, а затем и в законодательство Российской империи. Так, в дореволюционном праве наем из выстройки определялся как договор, по которому наниматель за пользование в течение определенного количества лет отданной ему внаем землей обязывается по окончании срока найма оставить все возведенные им постройки в пользу собственника. Причем право собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени окончания найма, а со времени возведения здания, которое в течение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя.

Право застройки было детально урегулировано Законом от 23 июня 1912 года, в соответствии с которым собственник земельного участка может предоставить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение. Застройщик приобретал вещное право чужой земельный участок и право собственности на возведенные постройки. Право застройки устанавливалось только на определенный срок (не менее 36 и не более 99 лет).

Право застройки сохранило свое существование и в Гражданском кодексе РСФСР 1922 года, нормы о котором располагались в разделе, посвященном вещным правам.

В виде суперфиция право застройки в несколько измененном виде по сравнению с римским суперфицием и правом застройки дореволюционным регулируется и действующим Гражданским кодексом Украины.

В соответствии со статьей 413 ГК собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий.

Проанализировав нормы главы 34 ГК, можно сформулировать право застройки (суперфиций) как вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах установленных договором сроков или бессрочно чужим земельным участком исключительно с целью возведения определенных строений.

Право аренды земельного участка под застройку может быть определено на основании анализа норм ЗК и Закона Украины «Об аренде земли» как основанное на договоре срочное оплатное владение и пользование земельным участком для возведения того или иного конкретного строения для осуществления предпринимательской или иной деятельности.

Целью данной статьи не является раскрытие содержания названных договоров, субъектного состава, оснований возникновения и прекращения права пользования земельным участком для застройки. Отмечу лишь в общих чертах, что объектом упомянутых правоотношений является сам земельный участок, вернее, право пользования этим земельным участком в качестве строительной площадки. Объектом права застройки и права пользования земельным участком под застройку на основании договора аренды не является само возводимое на выделяемом земельном участке строение. Объясняется это тем, что ни право застройки, ни право аренды под застройку не прекращается с гибелью самого строения. В любой момент застройщик может возвести новое строение.

На основании суперфициарного договора у застройщика возникает вещное право на чужое имущество (земельный участок), которое может переходить к другим лицам как на основе сингулярного, так и универсального правопреемства, беспрепятственно отчуждаться, быть предметом залога и взыскания.

На основании договора аренды у застройщика возникает право пользования земельным участком. Вопрос, является ли данное право вещным или обязательственным, неоднозначен, он прямо упирается в общую проблему деления прав на вещные и обязательственные.

Так, большинство дореволюционных правоведов рассматривали наем из выстройки как порождающий обязательственные правоотношения, при которых наниматель не имеет непосредственного права на участок и предоставление последнего ему в пользование всецело зависит от воли собственника.

Известно, что различие между вещными и обязательственными правами сводится к различию в объеме самостоятельной судебной защиты тех и других.

Иначе говоря, обязательственными отношениями мы называем те частноправовые отношения, которые, с точки зрения субъекта отношения, пользуются защитой только против определенных категорий лиц, а не против всех и каждого.

Основное отличие вещных прав пользования и распоряжения от таковых же личных заключается еще и в том, что: а) вещные права не могут быть прекращены на основании одностороннего распорядительного акта установителя права; б) напротив, личные права пользования и распоряжения могут быть прекращены именно таким путем.

С другой стороны, основное различие между вещными и обязательственными правами состоит в том, что обязательственное право никогда не подчиняет непосредственно данную вещь власти данного лица, а всегда только устанавливает отношение между двумя лицами, подчиняет только волю должника воле кредитора.

При этом вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, правомочное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица — собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия.

При обращении к нормативному регулированию мы видим, что законодатель наделяет арендатора вещно-правовыми способами защиты, устанавливает право следования, необходимость регистрации права пользования недвижимым имуществом сроком более одного года.

По нашему убеждению, право пользования (аренды) не становится все-таки правом вещным и самостоятельным. Законодатель лишь распространяет некоторые свойства вещных прав на право аренды с целью защиты прав и интересов как самих арендаторов, так и участников гражданского оборота. Здесь право аренды можно сравнить с правом залога, который, являясь правом обязательственным, обладает и некоторыми качествами вещных прав в силу распространения на него таковых законодателем. Это правило является исключительно охранительной мерой и не приводит к превращению найма и залога в вещное право.

Интересен вопрос о том, является ли право застройки и право пользования (аренды) правами движимыми или недвижимыми? В праве дореволюционном право застройки как вещное рассматривалось как недвижимость. Объясняется это восприятием концепции телесных и бестелесных вещей. Понятие вещи включало в себя как сами физические вещи, так и права. Поэтому деление вещей на движимые и недвижимые распространялось и на права. Поскольку отчуждение права застройки происходило в крепостном порядке, последнее относилось к недвижимости.

Национальное законодательство вещь рассматривает лишь как предмет материального мира, не причисляя, таким образом, права (вещные и ­обязательственные) к вещам и не распространяя деление ­вещей на движимые и недвижимые на права.

В контексте данного вопроса представляют некоторый интерес нормы статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» о том, что предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, предоставляющее арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объекты недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей Закона считается недвижимым имуществом.

Таким образом, исходя из вышеупомянутых положений Закона Украины «Об ипотеке», право застройки по суперфициарному договору и право пользования по договору аренды в случае залога последних рассматривается как недвижимость. С подобным утверждением законодателя согласиться сложно.

Говоря о праве пользования в силу договора аренды, мы уже указали, что данное право является обязательственным по своей природе, а потому не может рассмат­риваться как вещь движимая или недвижимая. Что касается права застройки как вещного права (впрочем, об этом можно говорить и в отношении права аренды), то невозможность признания его недвижимостью объясняется следующими соображениями.

Во-первых, такая норма прямо противоречит ГК, который не допускает деление прав (как вещных, так и обязательственных) на движимые и недвижимые. В соответствии с частью 2 статьи 4 ГК акты гражданского законодательства принимаются в соответствии с Кодексом и могут регулировать гражданские правоотношения иначе, чем ГК, лишь в случаях отказа ГК от своего приоритета в пользу этих актов законодательства или допустимости самим Кодексом иного регулирования. В этом плане нормы об объектах гражданских прав, их видах и классификации устанавливаются только ГК, и установление иных критериев классификации объектов другими актами ГК не преду­смотрено.

Во-вторых, Закон Украины «Об ипотеке» не регулирует вопросы установления и деления объектов гражданских прав.

Таким образом, никакие цели не могут оправдать установленные статьей 5 Закона Украины «Об ипотеке» положения, вступающие в прямое противоречие с фундаментальными категориями, установленными ГК, и изменяющими саму природу рассматриваемых прав.

Как нам уже известно, суперфициарий и застройщик-арендатор могут отчуждать свое право застройки. Обязательственное право аренды под застройку может переходить к другим лицам в порядке, установленном для уступки обязательственных прав, то есть посредством цессии. Каким же образом отчуждается право застройки суперфициария как право на чужую вещь? Являясь правом вещным, право застройки не может уступаться в порядке цессии, посредством которой могут предаваться только обязательственные права требования.

Другой вариант — передача самой вещи (объекта вещного права застройки). Например, при купле-продаже какой-то вещи, принадлежащей контрагенту на праве собственности, передается (покупается-продается) не право собственнос­ти, а непосредственно его объект — телес­ная вещь.

Объектом права застройки является земельный участок, но он передан быть не может, поскольку застройщик не является собственником участка и не может им распорядиться. Как заложить право застройки и в каком порядке? Предметом ипотеки право застройки быть не может, поскольку не является недвижимостью, как и предметом залога, применяемого для движимых вещей. Возможно, применима конструкция залога имущественных прав? В соответствии со статьей 49 Закона Украины «О залоге» залогодатель может заключить договор залога принадлежащих ему прав требования по обязательствам. Возможность же реализации залога прав требования связывается с уступкой соответствующего требования. Право застройки является вещным правом, а не правом требования по обязательству. Приходится отказаться и от этой конструкции. Отчуждение права пользования земельным участком суперфициарием сталкивается с неразрешимыми противоречиями.

Теперь перейдем к освещению двух основных проблем нашего краткого очерка. Нам необходимо дать ответы на вопросы: кто и какое право приобретает на возведенные на чужой земле строения, являются возведенные строения движимыми или недвижимым вещами?

Первый вопрос в римском праве решался очень просто. Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней, принадлежит (как accessio) собственнику земли. Застройщик приобретал только вещное право пользования строением.

Дом немыслим без земли, она является необходимым условием его существования. Дом — понятие, включающее и землю, и постройку как одно неразрывное целое; право видит в этом единстве отношение главной вещи и ее составной части — главной является земля, строение — ее составная часть. Таким образом, строение вообще не может быть отдельно от земли предметом каких бы то ни было особых прав.

Современное законодательство, как и дореволюционное, пошло по другому пути. В отношении суперфиция ГК устанавливает в статье 415 право собственнос­ти землепользователя на строения и здания, сооруженные на переданном ему земельном участке. Закон о праве застройки 1912 года устанавливал аналогичную норму, признавая за застройщиком право собственности на здания, а в отношении земли, на которой находились данные здания, — право неограниченного пользования по назначению.

Закон Украины «Об аренде земли» обходит этот вопрос стороной, говоря лишь, что арендатор может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения. Из обязательства арендодателя возместить капитальные расходы арендатора, связанные с улучшением объекта аренды, можно сделать косвенный вывод о принадлежности таких улучшений арендатору. Рассмотрение же выстроенных зданий в качестве улучшений земельного участка спорно. Зачастую земельный участок, обремененный строениями, может терять в своей рыночной стоимости из-за необходимос­ти сноса этих строений.

Выяснив вопрос о судьбе строений, необходимо теперь выяснить, на что же у застройщика возникает право собственности — на строения как недвижимость или движимость?

К недвижимости ГК относит земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Исходя из физических свойств строений, в них, разумеется, необходимо видеть недвижимость. Недвижимостью является то, что неразрывно связано с землей.

Обращение к многочисленной судебной практике по искам о признании права собственности на возведенные строения и регистрации этого права в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» однозначно свидетельствует об устоявшемся подходе судебных инстанций к удовлетворению таких исковых заявлений (наиболее шаблонные решения, например, Хозяйственного суда Харьковской области от 12 июля 2006 года по делу № 37/155-06 и от 13 июня 2006 года по делу № 38/164-06).

Примечательны положения части 3 статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», устанавливающие, что «право собственности на здание, сооружение, их часть (квартиру, офисное помещение и т.д.) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, если собственники данного земельного участка и зданий, сооружений, размещенных на нем, не совпадают в одном лице».

Но этот вопрос необходимо рассмот­реть с другой стороны, чего, к сожалению, не делает ни одна судебная инстанция. Признавая строение недвижимым имуществом и наделяя застройщиков правом собственности на эту недвижимость, законодатель и суды нарушают права и интересы собственника земельного участка. Ведь, признавая право собственности застройщика на строение как объект недвижимости, суды признают таким образом и право собственности на земельный участок, поскольку строение неразрывно связано с ним и составляет с ним одно целое (в случае признания строений недвижимостью). У одного земельного участка, конечно же, не может быть два собственника (о возникновении общей долевой собственности и речи быть не может).

Анализируя дореволюционное законодательство, можно отметить то, что практика сената стояла на позиции признания строений на чужой земле движимостью (как строительный материал или строения под снос). В данной ситуации выход видится или в признании за застройщиком права собственности на строения как движимую вещь, или в признании за застройщиком не права собственности, а иного вещного права. Возможно также возвращение к римскому принципу приращения.

Первый вариант сопряжен с большими неудобствами, в силу противности самой физической природе строений и обесценивания таких построек. Это порождает и массу юридических проблем. Например, как заложить такое здание? Ипотека исключена для движимости, залог невозможен в силу невозможности передачи вещи.

Второй вариант невозможно реализовать до тех пор, пока здание не станет собственностью арендодателя — собственника земли, поскольку ограниченное вещное право пользования зданием можно установить только применительно к чужому имуществу.

Главный вывод заключается в том, что строения тогда только могут стать недвижимым имуществом, когда право собственности как на них, так и на землю, на которой они возведены, принадлежат одному и тому же лицу.

Интересен также вопрос о юридической связи между правом застройки или правом аренды под застройку и возведенными на земельном участке строениями. Так ГК и ЗК говорят о том, что в случае отчуждения жилых домов, зданий, сооружений, располагающихся на земельном участке, предоставленном в пользование, к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой размещены эти строения. В данном случае законодатель, очевидно, признает строение главной вещью, а земельный участок принадлежностью последнего, которая следует его судьбе.

Такой подход мне кажется необдуманным. Во-первых, строение никак не может рассматриваться как главная вещь по отношению к земле как его принадлеж­ности. Отношения главной вещи и ее принадлежности наличествуют только там, где принадлежность связана с другой вещью так, что ни она сама, ни эта другая вещь не теряют и без нее необходимых признаков самостоятельной вещи. Строение же без земли теряет такие признаки. Строение является, скорее, составной частью земельного участка, поскольку его существование немыслимо без последнего.

Во-вторых, как уже отмечалось, объектом (предметом) права застройки и права аренды под застройку является не само строение, а право пользования земельным участком как строительной площадкой. Поэтому при отчуждении строения совершенно не происходит отчуждения самого права пользования (его перехода к приобретателю строения). В таком случае строение вступает в оборот как особый, юридически не связанный с землей объект права застройщика (разумеется, как вещь движимая).

То же можно сказать и о случае отчуждения самого права застройки или права аренды, в случае чего к приобретателю переходит право пользования, но строения остаются в собственности отчуждателя. Вследствие невосприятия национальным законодателем конструкции телесных и бестелесных вещей строения как вещи невозможно признать ни принадлежностями вещного права застройки, ни его составными частями.

ВАЖИНСКИЙ Евгений — юрист, г. Киев

Поделиться

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 8.1. Понятие и содержание права собственности. Бремя содержания имущества

целом, и не затрагивали особенностей правового регулирования оборота права собственности на земельные участки — как имущественного права.